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この紙面では、将来、ミャンマー・ヤンゴンでの事業進出をご検討される事業者様のオフィス、駐在者の住居、事業用地(工業団地、工場等)、貸店舗、商用スペースの情報を中心に、成長マーケットでスモールビジネスの立ち上げを目指す起業家、不動産開発、建設等の事業者にとっても有益と思われる情報を提供しております。

目次

注目のコンドミニアム法、草案公開。市場開放に向け一歩前進か。

この紙面では、将来、ミャンマー・ヤンゴンでの事業進出をご検討される事業者様のオフィス、駐在者の住居、事業用地(工業団地、工場等)、貸店舗、商用スペースの情報を中心に、成長マーケットでスモールビジネスの立ち上げを目指す起業家、不動産開発、建設等の事業者にとっても有益と思われる情報を提供しております。
前号でもふれましたが、現時点で、ミャンマーでは土地、建物の区別なく外国人名義で不動産を購入することはできません。事業用、居住用不動産を賃貸をすることは可能です。
外国人に不動産の所有権を法的に認め、外国人のミャンマーにおける投資活動を後押しする、かつ今後のミャンマー不動産マーケットの鍵を握るコンドミニアム法(A condominium law)の成立が待たれていることは前号でもお伝えした通りです。
昨年草案が発表されたことから2013年内の成立が見込まれ、10月の国会で審議がはじまるとも一部では報道されていたものの、他の重要法案のため先送りされておりましたが、つい先般、11月10日の現地新聞「ニューライト オブミャンマー(The New Light of Myanmar)」にコンドミニアム法の草案全文が掲載されました(以下、ミャンマー語原文を英文翻訳し、日本語に意訳しているため「速報」ということで、今後、法律家から発表されるであろう、法案解釈と異なる面があること、また理解のために簡便な表現を用いることをご理解いただきたい)。
 草案によると、コンドミニアムの定義は、各区分ごとに電気、水道、ガス等の生活設備が配置されていること、建物としてジェネレーター(自家発電装置)、エレベーター、非常口、避難経路、駐車場を有する高層建造物と示されています。あわせて24時間体制のセキュリティシステムをそなえ、建物入り口 と建物外周の敷地内に車2台分乗り入れる(おそらく、消防車が入れる余地の意味合いだと思われる)
よう余地を備えていることもコンドミニアムの基準を満たす条件です。

 法案のポイントとしては、
 1、コンドミニアムの6階以上、最大40%まで外国人の所有権を認める
 2、コンドミニアムは1エーカー(約1224坪・4046㎡)以上の居住用地に建設されること
 3、1エーカー以下の敷地で建設をする場合には、建設省の事前許可が必要
 4、コンドミニアムの所有権は、登記所で登記され、所有権の所在を示す契約書が発行されること
 5、購入したコンドミニアムは、売却、贈与、さらに担保に供することができること
 6、ビル管理とメンテナンスを監督する管理組合の設立すること

などが法案の骨子となっています。昨年11月に公開された草案からは主要部に大きな変更はないようです。
 景観、美観への配慮、高層建設の乱開発の抑制といった観点からヤンゴンの街のシンボルであり、信仰の中心ともいえるシュエダゴンパゴダの高さを超える高層建設を規制するか否かも法案の争点でしたが、今回発表された法案では、コンドミニアムの高さ制限については直接、触れられていません。
法律上での過度な規制は海外からの投資の妨げになることもあり、明文化されていないものの、不動産価格の適正水準の維持、計画的な都市開発とのバランスは今後検討されるであろう諸規則や運用に委ねられるとの見方ができます。なお、最終的に、どのタイミングで法案が成立、公布されるかは不明です。本稿執筆は草案発表直後であり、次号以降草案発表の影響、市場動向について調査、報告いたします。

「不動産価格の抑制と外国資本の参入」

ミャンマー、ヤンゴンの不動産マーケットの直近の動きとしては、数か月前から高騰するヤンゴンの不動産価格の抑制の意図もあるのかデベロッパーからは当局の建設許可がおりにくい状況であるとよく聞かれます。
 また、10月5日ミャンマー現地新聞イレブン(ELEVEN)によるとヤンゴン市街でアパートやコンドミニアム建設を手がけるデベロッパー、シャイン(Shine),ファザーランド(Father Land),マザーランド(Mother Land),ナイングループ (Naing Group),ターウインファミリーグループ(Taw Win Family Group)など建設大手に対し、税務調査を進めていることをウィン・シェイン財務・歳入大臣が明らかにしています。ここ1,2年、建設計画段階でまさに飛ぶようにアパートが売れていたことが不動産価格高騰の要因の一つでであり、けん制の意味合いもあるものと考えられます。
 ミャンマーでは、12月11日よりSEA Games(東南アジア競技大会)の開催が目前に迫っており、新規開業ホテルならびに既存ホテルのリニュアル工事が急ピッチで進んでいます。
香港資本のシャングリ・ラ、タイ資本のローズガーデン、それぞれ、240室、300室が開業準備に入っています。また、アメリカ、カナダ等で300以上のホテルフランチャイズを展開するフィリピンのマイクロテル社がミャンマー進出することが明らかになっています。
 外国資本の参入が不動産価格の高騰にどのような影響を及ぼすのか、今後も注目です。 

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